¿Puedo perder mi comisión como agente inmobiliario por no informar sobre el desistimiento?

nov. 19, 2021

La respuesta es sí. Y ya ha sucedido.

Hoy vamos a contar la historia de cómo una agencia inmobiliaria perdió 14.000€ por no haber proporcionado la información necesaria a sus clientes, tal y como era su obligación según la normativa de protección al consumidor.

Es un caso real. Y todo esto lo sabemos porque es público. Sin embargo, ha pasado extrañamente desapercibido…

En marzo de este año el Tribunal Supremo dictó una sentencia que, si eres agente inmobiliario, ¡deberías conocer sin falta!

  • ¿No conoces qué implicaciones tiene la normativa de protección de los consumidores en tu negocio inmobiliario?
  • ¿Tus contratos de mediación inmobiliaria no incluyen una cláusula relativa al derecho de desistimiento?
  • ¿Tampoco ofreces un documento para que tus clientes ejerzan este derecho?
  • ¿Quieres saber qué puede pasar?

Pues podrías quedarte sin tus honorarios… En este artículo te contamos cual es la historia detrás de este caso.

El caso de la pérdida de una comisión de 14.000€ cuando los propietarios decidieron no vender su casa

Situación inicial

El 25 de noviembre de 2004, un agente inmobiliario visitó el piso de D. Camilo y D.ª Asunción. En esa misma visita, es decir, en la misma vivienda, se firmó un contrato de mediación inmobiliaria en el cual la agencia asumía la gestión de la venta del piso de sus clientes.

📌 ¿Qué es un contrato de mediación inmobiliaria?

El contrato de mediación inmobiliaria (también conocido como mandato u hoja de encargo) es un contrato en que un propietario encarga a un tercero (agente) la búsqueda de un comprador o inquilino para una vivienda a cambio de una comisión. Puedes leer más sobre los mandatos aquí.

Sin embargo, al cabo de unas semanas, los propietarios cambiaron de opinión y, por cuestiones personales, decidieron no seguir adelante con la venta, y así se lo comunicaron a la agencia.

Durante esas semanas, la agencia inmobiliaria había cumplido con su labor de intermediaria encontrando a unos compradores para la vivienda.

Ante esta situación, la agencia decidió reclamar a D. Camilo y D.ª Asunción el importe de la comisión por la prestación de sus servicios, pues entendía que sus agentes habían cumplido con su parte del contrato.

Hasta aquí parecería que la agencia tenía razón ¿no? Sin embargo, la agencia cometió un error determinante en este caso.

Obligación de informar sobre el derecho de desistimiento y consecuencias del incumplimiento

En la hoja de encargo, la agencia inmobiliaria no incluyó información alguna sobre el derecho de desistimiento de los propietarios, que la normativa de consumidores reconoce de forma concreta para situaciones como esta, cuando los contratos se formalizan fuera del establecimiento mercantil del empresario (en este caso, en casa de los vendedores).

📌 ¿Qué es el derecho de desistimiento?

El derecho de desistimiento es la posibilidad que tiene el consumidor o usuario de dejar sin efecto un contrato celebrado con un empresairo, notificándoselo en el plazo establecido, sin necesidad de justificar la decisión y sin penalización de ninguna clase.

Por ello, el Tribunal Supremo considera que el ejercicio del derecho de desistimiento es eficaz y no puede exigirse a los propietarios el pago de los honorarios reclamados por la agencia.

Identificando los propietarios como consumidores y a la agencia como empresario que les vende un servicio, la sentencia recuerda que en los contratos celebrados a distancia o fuera de establecimiento mercantil el empresario debe informar previamente al consumidor de la posibilidad de ejercer su derecho de desistimiento.

Si no existe esta información previa y el consumidor no presta el consentimiento expreso para el inicio del servicio (en este caso, el de promocionar el inmueble para la venta), este derecho se conserva incluso cuando el servicio por parte del empresario se ha ejecutado por completo. Por lo tanto, el consumidor conserva el derecho a desistir sin necesidad de justificar la decisión y sin penalización de ninguna clase y, por lo tanto, sin asumir ningún coste.

Entonces, ¿si el agente no informa de este derecho, un propietario puede desistir siempre? No, pero por mucho tiempo sí.

El derecho de desistimiento en este tipo de contratos, celebrados entre consumidores y empresarios, puede ejercitarse en el plazo de 14 días desde la celebración del contrato, siempre que el empresario haya informado previamente.

Pero, si el empresario no ha informado previamente, como es el caso, este plazo se amplía considerablemente, pasando a ser de 14 días desde la celebración del contrato más 12 meses por no haber cumplido el deber de información sobre el derecho de desistimiento. Durante todo este plazo, los consumidores tienen el derecho de desistir.  

Conclusión

En definitiva, la agencia inmobiliaria no pudo reclamar el pago de los honorarios a pesar de haber ejecutado totalmente el servicio y haber hecho su trabajo comercial, como estaba pactado, debido a una omisión jurídica en los contratos celebrados con consumidores.

Aunque cada caso debe ser estudiado individualmente, esta sentencia deja en evidencia cómo un buen trabajo comercial, en un momento tan competitivo como el actual, se puede ir al traste si no se tiene en cuenta esta normativa y si no se adaptan todos los contratos de forma fácil y eficiente.

Este tipo de situaciones pueden tener un impacto económico importante, ya que pueden conllevar la pérdida del derecho de cobrar los honorarios.

Sin embargo, también tienen una fácil solución, ya sea adaptando las condiciones generales de los contratos celebrados a distancia o fuera del establecimiento, o bien proporcionando una hoja de desistimiento en el momento de la firma del contrato.

Por ello, te recomendamos que, si no lo has hecho, actualices tus contratos de acuerdo con la normativa de protección de los consumidores.

Si usas alguna herramienta para automatizar la generación de documentos legales y contratos, como Parallel, adapta tus plantillas de prestación de servicios a consumidores.

Por ejemplo, en Parallel ya hemos adaptado nuestra plantilla de contrato de mediación inmobiliario (que sirve tanto para la venta como para el alquiler). Puedes verla registrándote en nuestra plataforma de forma gratuita o, si quieres, para informarte más sobre nuestra herramienta, puedes agendar una reunión con nosotros. ¡Estaremos encantados de poder ayudarte!

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Blanca Gallego

Business Development at Parallel. Lawyer passionate to learn about legaltech.